一次看穿都更合建契約陷阱 (蔡志揚)

• 所謂「公辦都更」並不是一定由政府機關擔任實施者。政府機關除了自行實施外，依法政府機關也可經公開評選程序，委託機構實施都市更新事業。 (p.24)
• 實施者又是什麼？都市更新過程中與各權利人溝通協調，且依法辦理相關會議、撰寫計畫書等，甚或是後期興建房屋的技術與資金，一般人大多沒有這樣的專業與資金，實施者便負責處理這些事。 (p.25)
• 老舊建物之所以會有實施者願意去整合開發，通常是因為老建物的土地具有剩餘且可以發揮的價值。 (p.27)
• 台北市又把劃定更新單元這件事獨立出來，於是台北市的都更必須先通過更新單元的核准，才能進行下一階段作業。 (p.29)
• 目前參與都更的過程中有二階段的同意書：
  1. 事業概要同意書
  2. 事業計畫同意書 而台北是因為將劃定更新單元獨立成一個程序，所以會多一份「劃定意願書」。 (p.31)
• 建築法規認定的面積算法多是以「牆中心線」為計算依據。 (p.53)
• 地政機關定的產權登記面積不是依建築相關法規，而是回到地政相關法令，是以「牆外緣線」為面積計算依據。 (p.54)
• 回想一下權利變換的概念，是從你「可分得」的權利價值中扣除「應負擔」的成本後，剩餘的才是你「實際應分得」的價值，這當中其實便已經包含了「付費」的概念，千萬不要以為沒從口袋裡拿錢出來就是免費的。 (p.59)
• 簡單來說，權利變換是價值分配的概念，而一般合建是協議分配的概念。 (p.61)
• 合約可採「擇優」條款，不要以「公開銷售表列價格」為準。 (p.77)
• 可選屋面積換算成選屋價值，最好不要用「公開銷售表列價格」為基準，因為價格表往往只有建商與代銷公司有，外部人員很難知悉，因此建商告知的單價未必正確，不如約定「選屋時提供」或「權利變換計畫核定」的單價，才比較能有確切的依據。 (p.77)
• 合約中最好約明一定的效期、調整或退場機制，以免經過太久的前期準備時間。 (p.80)
• 現今大多數由建商主導的民辦都更，仍然多是採取和地主事先約定一定分配條件，或者兼採得以權利變換核定內容或雙方約定內容擇優的方式。 (p.90)
• 因此一般合約常約定一旦違約即應給付一定數額之違約金，以免損害賠償舉證的困難。 (p.121)
• 任何承諾均應形諸書面文字。 (p.124)
• 信託契約有關未來完工後地主應分配房地的產權登記，最好約定直接由信託機構移轉給地主，不要再透過建商轉手，以免產權登記發生問題。 (p.148)
• 合約一定要約定「退場機制」，否則可能就會成為「萬年合約」。 (p.152)
• 除了退場的條件或情形要約定清楚之外，還有合約關係消滅後，可能存在的問題及其他法律關係如何處理，也應一併約定清楚。 (p.153)
• 合約中應該要約明都更的實施者為誰。如果沒有記載由簽約的對象，也就是「乙方」擔任實施者。 (p.174)
• 都市更新的實施方式在法律上有明文規定，通常是「以協議合建方式實施」或「以權利變換方式實施」。另外還有部分協議合建、部分權利變換的方式，也就是「以都市更新條例第二十五條之一規定實施」。地主與實施者簽訂「合建契約」，並不一定就等同「以協議合建方式實施」，也有可能是「以權利變換方式實施」，就是一般俗稱「真合建、假權變」的情形。 (p.175)
• 如果雙方採「面積主義」分配，並以「二樓以上」的平均單價計算「籌碼」，就不必擔心此種情況。 (p.189)
• 然而「公開銷售時」的價格可能有多個版本，是否為「真」，地主不易確知。 (p.189)
• 注意比較的基準，如果是約定用房屋「面積」或車位「數量」做為分配基準，就不要用「價值」來比較。 (p.191)
• 營建署「都更作業手冊」中「更新後分配位置申請書」範本，則是記載「實際選配後找補以不超過一個分配單元為原則」，部過該文字不甚精確 (因為「分配單元」實際上有大有小)，建議可改成不超過「最小分配面積單元之價值」。 (p.192)
• 「完成交屋」與「通知交屋」是不同時點，前者對地主方較有利，後者對建方較有利。 (p.199)
• 本票的時效依據票據法規定僅有三年，一般都更合建所需期間卻多半不止如此。 (p.204)
• 「不動產開發信託」是近年所興起之有利於合建的制度，地主及建方分別將合建開發所需的土地與資金信託予銀行，由銀行擔任土地迷義上的所有權人，以避免開發過程中產生的繼承及地主債務問題，並且控管建方所需的資金，按照工程進度撥付，大大地降低了土地合建開發的風險。 (p.207)
• 「不動產開發信託」應該要具備上述的要素，實務上有些建商在整合初期要求地主信託土地，但實際上期信託契約只是單純的「不動產信託」，也就是僅將地主土地信託登記給銀行，使銀行成為名義上的所有權人，此種信託的功能只有避免整合過程中產生繼承及地主債權人執行的問題，往往僅是建商避免地主「反悔」的手段，讓地主不易「退場」而已。 (p.207)
• 由於「轉貸」往往是為了配合建方指定的信託銀行所需，因此如果新的銀行要求的貸款利息較高時，地主有時會要求建方負擔自轉貸日起至交屋日止彼此間的利息差額。 (p.220)
• 如果不適以「都市更新」的方式開發土地，而是單純的「合建」方式開發，搬遷的時間點一般可能會約定在「領得建造執照後」。 (p.223)
• 因此可以用「同級品」替代的情形，最好不要約定太過寬鬆或模稜兩可，建議可參考行政院消保會公告的「預售屋買賣定型化契約應記載事項」規定 (如本條第五項所載)。 (p.229)
• 不如直接在合約中增訂一條：「地主分得房屋不得比建商對外銷售的差」，或許就可以不用在每一條項的規格品牌上皆錙銖必較，也可避免「外行領導內行」，造成建商在指定建材社方面的困擾。 (p.229)
• 地主宜注意合約中是否有未來建商可能要施作「二工公設」的條款。所謂「二工」就是在取得使用執照之後，違法增加施作的工程。 (p.230)